Was kostet ein Kanalanschluss? Beiträge, Gebühren und Erschließung in Bruckmühl

Beim Kanalanschluss fallen mehrere Rechnungen an. Die Gemeinde verlangt Beiträge, der Fachbetrieb stellt die Leitung auf Ihrem Grundstück in Rechnung, und dazu kommen dauerhaft die Abwassergebühren. Wenn Sie bauen oder kaufen, sollten Sie wissen, welcher Posten wann auf Sie zukommt.

Die Kosten im Überblick: aus welchen Bausteinen sich der Kanalanschluss zusammensetzt

Wer fragt, was ein Kanalanschluss kostet, hofft meist auf eine runde Zahl. Die gibt es in der Praxis nicht, denn die Summe besteht aus mehreren Bausteinen. Diese kommen von unterschiedlichen Absendern und werden zu unterschiedlichen Zeitpunkten fällig. Halten Sie diese Bausteine sauber auseinander, können Sie jeden Posten für sich kontrollieren. So merken Sie schneller, wenn etwas doppelt oder fehlerhaft abgerechnet wurde.

Öffentlicher Teil: was die Gemeinde von Ihnen fordert

• Herstellungsbeitrag für die Entwässerungseinrichtung: wird einmalig erhoben, weil Sie die Möglichkeit erhalten, Kanalnetz und Kläranlage zu nutzen.
• Erschließungsbeitrag: wird einmalig fällig für die erstmalige Herstellung von Straße, Gehweg, Beleuchtung und Straßenentwässerung.
• Kosten für den Grundstücksanschluss: je nach Satzung bereits mit dem Beitrag abgedeckt oder nach tatsächlichem Aufwand separat zu erstatten.
• Laufende Gebühren: Schmutzwasser richtet sich nach dem Wasserverbrauch, in vielen Gemeinden kommt Niederschlagswasser nach versiegelter Fläche hinzu.

Privater Teil: was Ihnen der Fachbetrieb berechnet

Alles, was sich auf Ihrem Grundstück befindet, zählt zur sogenannten Grundstücksentwässerungsanlage. Diese Arbeiten geben Sie selbst in Auftrag und zahlen sie auch selbst. Darunter fallen:

• die Grundleitung vom Gebäude bis zum Übergabepunkt
• der Kontroll- oder Revisionsschacht
• die Rückstausicherung
• eine Hebeanlage, wenn Räume tief liegen
• im Trennsystem eine separate Regenwasserleitung oder Versickerungsanlage

Dazu kommen Planung und Entwässerungsantrag, die Erdarbeiten und das Entsorgen des Aushubs. Ebenso gehören das Wiederherrichten von Einfahrt oder Garten und die Prüfungen vor der Abnahme dazu.

Ein Begriff bringt dabei viele durcheinander. Unter Hausanschluss versteht man im Alltag alles, was das Haus mit Wasser, Strom und Kanal verbindet. Beim Abwasser nennt man das Stück Leitung zwischen dem Hauptkanal in der Straße und Ihrem Grundstück Anschlusskanal oder Grundstücksanschluss. Wo die Zuständigkeit der Gemeinde aufhört, regelt die Entwässerungssatzung: entweder an der Grundstücksgrenze oder erst am Kontrollschacht. An dieser Grenze hängen die Baukosten. Und sie entscheidet auch, wer später bei einer Verstopfung oder einem Rohrbruch ran muss. Ein Blick in die Satzung vorab spart später Diskussionen.

Herstellungsbeitrag, Erschließungsbeitrag, Gebühren: die Unterschiede in Bayern

Diese drei Begriffe werden dauernd verwechselt, selbst in Kaufverträgen und Exposés. Für Sie als Hausbesitzer in Bruckmühl und im Landkreis Rosenheim macht der Unterschied aber viel aus. Beiträge zahlen Sie einmalig per Bescheid, Gebühren dagegen laufend mit der Wasserabrechnung.

Herstellungsbeitrag: einmalige Abgabe für den Kanalanschluss

Erhoben wird der Herstellungsbeitrag von der Gemeinde oder vom zuständigen Abwasserzweckverband. Rechtlich stützt er sich auf das bayerische Kommunalabgabengesetz (KAG) und die Beitrags- und Gebührensatzung zur Entwässerungssatzung, kurz oft BGS-EWS. In Bayern berechnet man den Beitrag häufig nach Grundstücksfläche und Geschossfläche. Wie hoch der Satz pro Quadratmeter ist, bestimmt die Satzung. Für die Wasserversorgung fällt normalerweise ein eigener, gesonderter Herstellungsbeitrag an. Baut die Gemeinde die Kläranlage später grundlegend aus, darf sie obendrein einen Verbesserungsbeitrag erheben.

Erschließungsbeitrag: für die Straße vor Ihrer Tür

Mit dem Erschließungsbeitrag wird die erstmalige Herstellung der Erschließungsanlagen bezahlt, etwa der Fahrbahn und des Gehwegs, aber auch der Entwässerung der Straße an sich. Der Kanalanschluss Ihres Hauses ist darin nicht enthalten. Grundlage ist das Baugesetzbuch; in Bayern ist der Beitrag mittlerweile im KAG geregelt. Mindestens zehn Prozent des beitragsfähigen Aufwands übernimmt die Gemeinde selbst. Den Rest legt sie nach Fläche und Nutzungsmaß auf die erschlossenen Grundstücke um. Wann der Bescheid kommt, erklärt der Abschnitt „Der Bescheid, der erst Jahre später eintrifft“ weiter unten. Straßenausbaubeiträge für eine spätere Erneuerung der Straße hat Bayern 2018 abgeschafft.

Bei den Gebühren lohnt es sich, den eigenen Verbrauch genauer anzuschauen. Was Sie im Garten gießen, versickert und gelangt gar nicht in den Kanal. Darum akzeptieren viele Gemeinden einen geeichten Gartenwasserzähler und rechnen die gemessene Menge aus der Schmutzwassergebühr heraus. (Fragen Sie vor dem Einbau nach, welche Anforderungen an den Zähler gestellt werden.) Versickern Sie Regenwasser auf Ihrem Grundstück, sinkt die gebührenpflichtige Fläche, falls eine Niederschlagswassergebühr erhoben wird. Die genauen Regeln stehen in der Satzung.

Wer zahlt was? Gemeinde, Eigentümer, Käufer und Mieter

Beim Grundstücksanschluss, der zwischen öffentlichem Kanal und privater Leitung liegt, regeln die Satzungen das unterschiedlich. Mal zählt er zur öffentlichen Einrichtung und ist mit dem Beitrag erledigt, mal fordert die Gemeinde die tatsächlichen Kosten zurück. Alles auf Ihrem Grundstück liegt dagegen in Ihrer Verantwortung als Eigentümer, und zwar beim Bau genauso wie beim späteren Unterhalt. Reinigung und Reparatur der privaten Grundleitung übernimmt also nicht die Gemeinde.

Wenn Sie ein Grundstück kaufen

Beiträge hängen als öffentliche Last am Grundstück. Beitragspflichtig ist je nach Beitragsart der Eigentümer zum Zeitpunkt des Bescheids oder des Entstehens der Beitragspflicht – maßgeblich ist die Satzung. Was Käufer und Verkäufer beim Notar untereinander abgemacht haben, ist dafür unerheblich. Erkundigen Sie sich deshalb vor dem Notartermin bei der Gemeinde, ob sämtliche Herstellungs- und Erschließungsbeiträge abgerechnet sind oder noch Bescheide offen sind. Dann können Sie im Kaufvertrag eindeutig festhalten, wer bereits entstandene und wer künftige Beiträge übernimmt.

Wenn Sie vermieten

Die laufenden Entwässerungsgebühren zählen zu den umlagefähigen Betriebskosten und tauchen in der Nebenkostenabrechnung auf. Einmalige Beiträge und die Baukosten für den Anschluss bleiben hingegen allein beim Vermieter.

Gemeinsame Leitungen und Grundstücke in zweiter Reihe

Bei Doppel- und Reihenhäusern oder Grundstücken in zweiter Reihe fließt das Abwasser häufig durch eine gemeinsame Leitung oder über das Nachbargrundstück. In diesem Fall gehört eine Leitungsdienstbarkeit ins Grundbuch. Legen Sie zusätzlich schriftlich fest, wer welchen Anteil an Reinigung und Reparatur trägt. Ohne so eine Vereinbarung wird aus einer simplen Verstopfung schnell Streit unter Nachbarn, weil keiner den Auftrag erteilen möchte.

Was die private Leitung verteuert oder günstiger macht

Einen Einheitspreis für die Leitung auf dem Grundstück gibt es nicht, denn jede Baustelle bringt andere Bedingungen mit. Ein verlässliches Angebot kann erst erstellt werden, wenn die Bedingungen vor Ort geklärt sind. An den folgenden Punkten entscheidet sich, ob die Rechnung im geplanten Rahmen bleibt.

Hier in der Gegend sollten Sie besonders auf den Untergrund achten. Im Mangfalltal und im Voralpenland wechseln kiesige Schichten und Stellen mit hohem Grundwasser teilweise auf wenigen Metern. Ob die Baugrube trocken bleibt oder die Pumpen laufen müssen, sieht man auf der Rechnung deutlich. Die Nachbarn können oft sagen, ob bei ihrem Bau Wasser in der Grube stand.

Diese Fragen machen Angebote vergleichbar

• Enthält der Preis pro laufendem Meter Aushub, Bettung, Verfüllung und Verdichtung?
• Sind Abtransport und Entsorgung des Aushubs eingeschlossen, auch wenn eine Bodenanalyse erforderlich wird?
• Wer kümmert sich um die Wasserhaltung, wenn Grundwasser in die Grube läuft, und wie wird das berechnet?
• Ist das Wiederherstellen von Pflaster, Rasen oder Asphalt im Preis drin oder extra aufgeführt?
• Sind Dichtheitsprüfung, Kamera-Dokumentation und Bestandsplan für die Abnahme bereits einkalkuliert?
• Welche Leistungen laufen nach Stunden, und wie werden diese vorab freigegeben?

Ein Angebot, das diese Punkte nicht beantwortet, sieht anfangs oft billiger aus. Der Unterschied kommt dann später als Nachtrag zurück. Verlangen Sie deshalb ein Leistungsverzeichnis mit einzelnen Positionen.

Verdeckte Kosten und typische Kostenfallen

Die unangenehmsten Überraschungen beim Kanalanschluss kommen meist nicht während des Baus, sondern Monate oder sogar Jahre danach. Vier Kostenfallen kommen häufig vor.

Nachveranlagung nach Anbau oder Dachausbau

Weil der Herstellungsbeitrag in Bayern oft auch nach der Geschossfläche berechnet wird, kann jede Erweiterung einen neuen Bescheid nach sich ziehen, zum Beispiel ein ausgebauter Dachboden, ein Anbau oder eine neue Einliegerwohnung. Viele Bauherren rechnen beim Umbau nur mit den Baukosten. Dass die zusätzliche Geschossfläche beitragspflichtig ist, merken sie erst, wenn der Bescheid im Briefkasten liegt.

Der Bescheid, der erst Jahre später eintrifft

Erschließungsbeiträge entstehen erst, wenn die Straße endgültig hergestellt ist. In Neubaugebieten wird häufig zunächst nur eine Baustraße angelegt. Den Endausbau mit Deckschicht und Gehweg nimmt die Gemeinde meist erst vor, wenn die meisten Häuser fertig sind. Zwischen Einzug und Bescheid können also einige Jahre vergehen. Vorauszahlungen darf die Gemeinde schon vorher verlangen; sie werden mit dem endgültigen Bescheid verrechnet.

Fehlanschlüsse und fehlende Rückstausicherung

Im Trennsystem gehört Regenwasser nicht in den Schmutzwasserkanal und Schmutzwasser nicht in den Regenwasserkanal. Entdeckt man einen Fehlanschluss bei einer Kontrolle, müssen Sie den Umbau selbst bezahlen. Genauso teuer kann eine fehlende oder ungewartete Rückstausicherung werden. Steigt bei Starkregen das Wasser im Kanal über die Rückstauebene, wird es in tief liegende Räume gedrückt. Viele Satzungen und Versicherungsbedingungen verlangen eine funktionierende Rückstausicherung. Ist keine vorhanden, bleiben Sie unter Umständen auf dem Schaden sitzen. (Lassen Sie den Rückstauverschluss deshalb regelmäßig warten und notieren Sie die Termine.)

Alte Leitungen beim Hauskauf und Anschlusszwang

Mit einem älteren Haus übernehmen Sie auch dessen Grundleitung. Häufig handelt es sich um jahrzehntealte Steinzeug- oder Betonrohre mit Rissen oder eingewachsenen Wurzeln. Ohne Kamera-Untersuchung sehen Sie davon vor dem Kauf nichts. Wird in einem Ortsteil zum ersten Mal ein öffentlicher Kanal gebaut, gilt in der Regel Anschluss- und Benutzungszwang. Die vorhandene Hauskläranlage muss dann innerhalb der vorgegebenen Frist außer Betrieb genommen und die Leitung umgeschlossen werden, und zwar auf Kosten des Eigentümers.

Wie lange dauert es, bis ein Grundstück erschlossen ist?

Das hängt davon ab, ob Ihr Grundstück in einem bestehenden Wohngebiet oder in einem neuen Baugebiet liegt. In einer gewachsenen Straße mit vorhandenem Kanal geht es beim Hausanschluss um Antrag, Genehmigung und ein paar Tage Bauzeit. Im Neubaugebiet dauert der gesamte Ablauf dagegen Jahre.

Für Ihre Planung bedeutet das: Bilden Sie für den späten Erschließungsbeitrag gleich zu Beginn eine Rücklage, statt ihn in der Baufinanzierung zu übersehen. Auch bei bestehenden Grundstücken rund um Bruckmühl ist eine Anfrage im Rathaus sinnvoll. Lassen Sie klären, ob die Straße vor Ihrem Haus schon endgültig hergestellt und abgerechnet ist. Selbst eine jahrzehntealte Straße kann rechtlich noch als unfertig gelten.

Wenn der Bescheid im Briefkasten liegt

Kontrollieren Sie anhand Ihrer Baupläne Grundstücksfläche, angesetzte Geschossfläche und den Beitragssatz laut Satzung, denn bei den Flächen passieren durchaus Rechenfehler. Aus der Rechtsbehelfsbelehrung am Ende des Bescheids geht hervor, ob Widerspruch oder Klage möglich ist und welche Frist gilt, meist ein Monat. Bezahlen müssen Sie dennoch pünktlich. Bei öffentlichen Abgaben schiebt ein Rechtsbehelf die Zahlungspflicht nicht hinaus. Können Sie den Betrag nicht auf einen Schlag aufbringen, stellen Sie frühzeitig einen Antrag auf Stundung oder Ratenzahlung.

Bestandshaus in Bruckmühl: Anschlussleitung checken, bevor es ins Geld geht

Bei älteren Häusern verursacht vor allem die eigene Grundleitung hohe Kosten. Sie verläuft unsichtbar unter Keller, Einfahrt oder Garten. Bemerkt wird sie meist erst, wenn der Keller unter Wasser steht oder das WC ständig verstopft. Wer dann gleich aufgräbt, bezahlt Erdarbeiten, die sich häufig hätten vermeiden lassen.

Mit einer Kanal-TV-Untersuchung sehen Sie, was in der Leitung passiert, etwa eingewachsene Wurzeln oder Risse. Mit den Bildern lässt sich entscheiden, welche Lösung die richtige ist:

• Eine Reinigung reicht aus.
• Ein einzelner Schaden kann mit einem Kurzliner von innen saniert werden.
• Ein Abschnitt muss wirklich neu verlegt werden.

Eine Kamera-Inspektion lohnt sich auch vor dem Kauf eines älteren Hauses und vor einem Umbau, bei dem sowieso Leitungen angefasst werden. Nach dem Bau einer neuen Leitung dient sie als Nachweis bei der Abnahme.

Rohrreinigung Ziebarth GmbH arbeitet in Bruckmühl und Umgebung. Neben Rohr- und Kanalreinigung gehören die Kanal-TV-Untersuchung und die Sanierung mit Kurzliner zum Leistungsumfang. Geschäftsführer Maximillian Ziebarth leitet den Betrieb selbst und berät Sie persönlich, auf Wunsch erst einmal per Ferndiagnose am Telefon. Wenn das Abwasser am Wochenende oder in der Nacht zurückstaut, erreichen Sie den Notdienst rund um die Uhr.